🏠 Geerbtes Haus verkaufen – Welche Steuern fallen an? (Ratgeber 2025)

🏠 Geerbtes Haus verkaufen – Welche Steuern fallen an? (Ratgeber 2025)

📌 Einführung: Geerbte Immobilie – verkaufen oder behalten?

Ein geerbtes Haus kann Segen und Herausforderung zugleich sein: Oft sind mit dem Erbe auch steuerliche Fragen verbunden, vor allem dann, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

In diesem Beitrag klären wir:

Welche Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses entstehen können
Wie Sie die Spekulationsfrist richtig berechnen
Und wie Sie Ihre Steuerlast legal minimieren können

🧾 1. Erbschaftssteuer – Wann sie fällig wird

Wenn Sie eine Immobilie erben, prüft das Finanzamt, ob Erbschaftssteuer gezahlt werden muss. Entscheidend ist:

Der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft
Ihr Verwandtschaftsgrad zum Erblasser

✅ Steuerfreibeträge:

Verwandtschaftsgrad	Steuerfreibetrag
Ehepartner	500.000 €
Kinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Andere Verwandte	20.000 €

Wenn der Wert des Hauses den Freibetrag übersteigt, ist Erbschaftssteuer auf den Überschuss zu zahlen – unabhängig davon, ob Sie verkaufen oder behalten.

📉 2. Spekulationssteuer beim geerbten Hausverkauf

Neben der Erbschaftssteuer kann auch Spekulationssteuer anfallen – aber nur, wenn Sie das Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser verkaufen.

🧮 Die Frist zählt ab dem Kaufdatum des Verstorbenen, nicht ab dem Erbdatum!

Beispiel:

Ihr Vater hat das Haus 2015 gekauft
Sie erben es 2023
Sie verkaufen es 2025
→ Die 10-Jahresfrist ist noch nicht abgelaufen, also kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen.

✅ Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Wenn der Erblasser die Immobilie in den letzten 2 Jahren vor dem Tod selbst genutzt hat
Oder wenn seit dem ursprünglichen Kauf mehr als 10 Jahre vergangen sind

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🔍 3. Wie wird der Verkaufsgewinn berechnet?

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – ursprüngliche Anschaffungskosten – Werbungskosten

Die Anschaffungskosten des Erblassers (inkl. Notar, Grunderwerbsteuer etc.) sind entscheidend
Modernisierungen nach dem Erbfall können als Werbungskosten abgesetzt werden

🧠 4. Sonderfall: Mehrere Erben (Erbengemeinschaft)

Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, wird es steuerlich komplex:

Gemeinsamer Verkauf: Gewinn wird anteilig versteuert
Auszahlung der Miterben: Kann als Kauf gelten → neue Spekulationsfrist

🟢 Tipp: Lassen Sie sich rechtlich und steuerlich beraten, bevor eine Auszahlung oder ein Verkauf erfolgt.

💸 5. Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses

Neben Steuern können folgende Kosten anfallen:

Notarkosten und Grundbuchänderung (~1,5 %)
Entrümpelung, Renovierung
Maklerprovision (~3,57 %)
Energieausweis-Pflicht
Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Darlehen

✅ Fazit: Mit Planung Steuern vermeiden

Ein geerbtes Haus zu verkaufen, kann steuerliche Überraschungen mit sich bringen. Wer die 10-Jahresfrist kennt, Freibeträge nutzt und sich frühzeitig informiert, kann viele Steuern vermeiden oder deutlich reduzieren.